在《民法典》的新时代背景下，对物业服务企业的工作提出了新的要求。主要体现在以下四个方面：一为业主大会共同决定事项上的变化；二为法律规定的有名合同中新增物业服务合同；三为房屋质量问题业主投诉的处理；四为物业服务企业对高空抛物行为的法律责任。那么物业服务企业应当如何规避相关法律风险，促进自身发展？接下来我们通过法条解析为大家分享并讲述。
根据《民法典》第278条与原《物业管理条例》第11、12条进行对比分析。解析：从法条对比中，我们能看出民法典对原物业管理条例的改变主要有两点：一是增加了业主共同决定事项，即改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；二是共同决定事项参与表决人数的改变。《物业管理条例》对“筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施”这两项共同决定事项的参与表决人数规定为“双2/3”通过，对其他共同决定事项的参与表决人数规定为“双1/2”通过；而《民法典》对于这一部分的人数条件放宽，对业主共同决定事项的表决人数从以往的全体业主变为“双2/3”以上业主，业主决定事项的表决通过人数比例从“双1/2”降低为“双1/3”。总的来说，业主通过共同决定事项的人数比例要求降低了，业主更容易通过召开业主大会的行使权利。这对于物业服务企业的物业管理水平提出了更高的要求。在以往的第四项“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”需要业主及专有部分面积占比过半数通过表决，现在只需要1/3即可更换物业服务企业，因此物业服务企业需要重视业主的反馈，积极主动做好物业服务，提升物业服务质量与水平，将以往“管理”的旧观念转化为“服务”的新观念。按照《民法典》第281条的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。对共有部分维修、更新和改造使用维修资金需经业主共同决定。遇到此类情况，无论是个人还是共有部分出现质量问题，物业服务企业都应当告知业主，若是在房屋质量保证期内，业主有权直接联系房开公司进行维修。如果是个人专有部分遇到质量问题，物业服务企业应当积极主动与业主取得联系，与业主共同确定业主反映意见的时间并做好记录，为业主联系房开公司，协商解决专有部分问题。而不是一味地逃避，这样会导致业主对于物业的不满；而如果是共有部分的质量问题，若已经过了房屋质量保证期，物业服务企业则应当告知业主申请使用公共维修资金进行维修，应告知且帮助业主联系业主委员会，通过召开业主大会以“双1/2”比例通过共同决议事项的表决来解决共有部分的问题。根据《民法典》第937条、第940条、第941条、第943条、第946条、第947条、第948条的规定，法定的15类有名合同中新增物业服务合同，展现出《民法典》对于物业服务与管理的重视，主要有三个变化。1、将物业服务合同纳入法定的有名合同范畴。物业服务合同是一个互负义务的有偿合同，物业服务合同的履行需要合同双方当事人同时履行各自的义务，物业服务企业提供服务的前提是业主需按时足额缴纳物业管理费用。业主履行其支付物业费的义务，物业服务企业才能通过提供维护、环卫以及安保等服务工作为业主服务。而且根据法律规定业主不能以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝履行缴纳物业费的义务，物业服务企业也不能使用非人性的方式催缴物业费，针对该项规定物业服务企业应该做好宣贯工作。2、做好信息公开。信息公开是物业服务企业必不可少的工作之一，保障业主的知情权的同时也能避免矛盾的产生。物业服务企业积极主动进行信息公开既保障了业主知情权，履行了相关公示告知义务，亦能作为本公司相关法律纠纷的证据。公示告知义务的履行首先应当在公共宣传栏内及楼栋电梯内张贴告示，其次若要确保业主都能知晓，物业服务企业应当与业主之间有线上的交流群，运用数字信息化方式履行相关告知义务。需要注意的是，物业服务企业不仅要向履行公示告知义务，而且重大事项还负有向业主大会、业主委员会报告的义务。3、允许物业服务企业将物业服务事项部分转委托。关于转委托的规定类似于建设工程施工合同中承包人转包的情形，简单的说就是允许部分转委托，但是禁止全部或者变相全部转委托，且转委托部分服务事项后，责任主体仍是物业服务企业而不是被转委托的第三人。综上所述，物业服务合同部分的民法典新规定都是关于物业服务企业与业主之间关于物业服务合同的相关规定。物业服务企业在做好相关物业服务的同时，也要及时与业委会续签物业服务合同，避免不定期合同的产生，以此规避被迫退场风险。但是作为物业服务企业，想要继续为所在单位提供物业服务的核心还是在于应提高物业服务及管理水平。根据《民法典》第1254条之规定“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。”解析：从法条中我们可以明显看出物业服务企业对于禁止高空抛物的发生是负有安全保障义务的。但是法条对于物业服务企业应当实施怎样的行为才算履行了安全保障义务并未有详细规定，这可能会导致相应侵权发生时的风险承担。除了传统的法律法规宣传教育、秩序员巡逻等方式，还有什么方式能规避物业服务企业的责任呢？第一，应当在小区住宅楼四周安装向上的高清摄像头，通过高清摄像头清晰得出高空抛物是哪一户所为，找到真正的侵权行为人；第二可以购买包括高空抛物侵权行为在内的特种保险，万一物业服务企业需要承担责任，可以将风险转移给第三人保险公司。至于安装高清摄像头或者购买保险的成本，可以增加在物业费之中，若业主不同增加物业费，则可以与业主大会或业主委员会协商，通过小区共有部分进行广告投放，用广告收入来安装摄像头或购买保险，以此规避高空抛物侵权责任风险。
男，湖南师范大学法学专业毕业，曾任职于中国中铁旗下房地产开发公司，担任集团公司法务律师一职，现为陕西犀首律师事务所实习律师，业务领域包括房地产行业、物业服务、工程机械买卖及融资租赁、劳动争议等各类民商事纠纷。
